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澳洲买房Strata知多少

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01

Strata是什么?


在澳洲的小伙伴们,对于Strata应该并不陌生,不少人经常将Strata Fee简单地理解为公寓的物业管理费,但其实在澳洲,除了公寓 (Apartment),其他的房型也会涉及到Strata,例如单元房 (Unit) 及联排别墅(Townhouse)


Strata Plan,也可以称为Owners Corporation,即我们通常讲的”业主法团“。 STRATA PLAN如果翻译成中文应该是“分契式物业计划”。


分契式意味着,业主们有着一些共享的物业或设施,如同电梯,泳池,公园绿化等等,这些共享物业在满足了公共需求之外,也降低个人的使用维护成本。


低成本,高享受

Verdant Apartment位于珀斯市区,拥有天台电影院,健身房,休息室,桑拿蒸汽等公共设施,首年物业费,每季度低至400澳币。点击图片链接


Cirque Apartment位于经典河岸富人区Mt Pleasant,其空中花园拥有25m泳池,桑拿蒸汽,170平方大健身室,容纳20人的私人电影院等,首年物业费,每季度低至370澳币。点击图片链接



02

物业费究竟怎么算,收多少钱?


物业费一般是一个季度收取一次,通常含两个部分:


一是叫做“行政基金“(Administration Fund), 指日常Strata 物业的管理支出费用,比如说公共区域的水、电费, 大楼保险、维修,清洁、物业公司管理费等;


二叫做“资本储备基金“(Capital Fund), 也有叫做”沉淀基金“或”大楼应急存款基金“等, 总之这是一笔长期投资,类似存款, 是用于将来大修如果需要维修或添置设施用的。


所有涉及Strata 的购房合同里都明确地给出了Strata Plan的预算表,里面详细地列出了所有预计的花费的项目及最终总额。


图|合同中的Strata Plan预算表


管理费的征收的基础是每个单元的”市场值“, 在Strata 物业计划中我们称之为“单元权益数“(Unit of Entitlement)。


这个值主要是取决于市场定价在外加一些其他的因素, 比如地段因素等, 但主要还是由市场定价决定的, 换句话说就是如果您的单位售价越高, 您付的物业费就越多, 这个是成正比的。


在每份购房合同上都可以找到你的“单元权益数”,并依照以下公式,算得最终的年度物业费。

例如,某公寓项目Strata Plan一年总预算是100,000澳币,一共100个“单位权益数”,而您所有购买的户型的相应“单位权益数”为2,则一年所需缴纳的物业费(Strata Levy)为,$100,000/100*2 = $2,000


03

约法三章,业主权益有保障


按照法律Strata 必须由持有专门执照的Strata 管理公司来管理。同时澳洲也是世界上为数不多的有专门立法来管理Strata的国家之一。

西澳大利亚州的Strata Title Acts 1985


当然按照立法, 年度物业费征收数额是必须在全体业主大会上通过的, 这个是必须的程序。业主委员会是无权决定的。


最后,一般物业不大会出现突发的不正常的增长,但如果出现突然的增长又无法接受的话, 作为业主可以打电话向物管公司咨询为何本季度管理费如此偏高及具体的原因是什么,如果不满意业主还可以通过业主委员会向物管公司提出交涉。如果是 Strata公司无能或者不作为,业主有权向业主委员会提出要求投票更换物管公司。


文章整理自网络材料



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Lulu Kang 康璐璐

豪斯投资经理人

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