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豪斯资讯|珀斯楼市的三大信号,你值得注意

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随着澳洲东部城市的楼价进入回调阶段,一系列铺天盖地的楼市负面新闻抢占了各大头条。


历史的剧情总是在重演,资本市场的周期循环,只有洞察市场的智者才能抢占先机。


西澳首府珀斯的楼市虽在近几年一直处于低位徘徊,但随着矿业经济回升,及潜在投资者的“西部大开发”,接近触底的房地产市场将率先走出低谷——来自澳洲房产门户网站Domain最新研究报告 "Signs of Life for Western Australia's Property Market"



西澳楼市回暖的三大迹象


01

别墅及公寓的价格接近触底


Domain的数据库显示,珀斯的别墅均价自2014起持续走低,尽管下行趋势并未完全止步,但是下滑速度正在明显放慢(如下图所示)。反观公寓市场,均价虽仍低于2014的峰值,但在今年二季度取得了1.7%的同比年增长。


值得注意的是,珀斯的房价中位数在06/07年的时候,曾一度超过悉尼。而自2014年起,东线城市的楼市繁荣,彻底拉开了东西城市的房价差距。现如今,悉尼的房价中位数已是珀斯的两倍还高。


然而随着悉尼墨尔本的房价回落,以及珀斯市场的逐渐稳定,价格差距将回归正常区间。




房地产研究权威JLL在本月发布的珀斯房地产市场总结(Australia Perth Housing Market Overview September 2018)中同样指出,目前珀斯的市场已经接近周期底部(如上图所示,红色部分为珀斯,目前仍处于低迷期),在彻底触底后将进入一个中长期的回升阶段。


02

珀斯的租赁市场正趋于稳定


按照物价指数的统计口径,珀斯的租金水平在过去的一年(截止今年上半年)已经下滑6.5%,然而一些数据正在表明珀斯的租赁市场并非如此消极。


Domain的房东租金报价数据显示,在过去的一年(截止今年上半年),别墅的房东租金报价中位数 (Median of Asking Rents) 只是下降了3个百分点,由每周360块下降至每周350块,而公寓租金报价则无明显起伏,维持在每周300块左右。


Domain的房东租金报价是珀斯租赁市场的前哨指标,报价的下滑趋势缓于物价指数法的租金水平 (CPI Rents),意味着租金市场将会迎来转折点。




03

西澳二线房价准备迎来转机


珀斯以外的西澳二线城镇(Regional WA)历来因矿而起。在15/16年的矿业低迷期,这些区域的房价都遭遇了下坡路。


近期随着矿业的重振,以及价格的触底,矿区的房屋销售已经有明显好转,在2018年的上半年,350所房屋的交易量已经是2015年低谷的两倍以上。



经济的回升的三驾马车


01

就业市场正在好转


对比2014年的就业低谷,如今劳工市场的供给正在稳步上升。由于空缺职位增加的同时,求职人数也在增长,失业率暂时稳定在6%左右。



02

矿业重振


· 第一,矿产价格对比2016已经上涨25%。



· 第二,矿业巨头们也在不断地拓大业务。

BHP在六月份刚通过了位于西澳Pilbara的价值45亿美元的South Flank开采计划;Rio Tinto则预计将在年底通过同样位于Pilbara的价值27亿美元的Koodaideri开采计划。



BHP股价已经重回2014年中水平,是2016年触底价的两倍多,这表明矿业的回暖是得到市场认可的。


· 第三,西澳的矿产勘探活跃程度已达到2013年以来的最高水平!


03

人口增加,需求增加


人口增长已经摆脱了2016年的低谷(仅有0.6%的增长率),据西澳财政部的的预计,西澳人口在未来将保持增长,并在2021年左右重回2.0%的人口增长率。



其他数据


01

市场普遍看好未来走向


澳大利亚国立银行的居民住宅指数 (NAB Residential) 显示,西澳地区的房价仍旧不能止跌,但NBA的调查显示市场普遍看好珀斯未来房价的回升。



02

看房人数增加


Domain的数据显示,西澳房屋的在线浏览量正逐渐上升,对比浏览量趋于平缓的悉尼,这意味着买家在珀斯置业的意愿正在增强,尤其是首套住宅购买者(First Home Buyers),而投资者也可能在将目光转向珀斯。




写在最后


珀斯的潜力是无法估量的,这座城市的与众不同正是其魅力所在。如今随着矿业的再次兴起,经济基本面的好转,人口的预计增长,珀斯的楼市前景应该是乐观的。这座城市已历经一段蛰伏期,是时候乘势而上了。在黎明的曙光来临之前,我们需要的是更多信心。


文章内容和数据整理自:Domain.com, JLL.com, NAB, ABS, RBA.


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Lulu Kang 康璐璐

豪斯投资经理人

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